Le décret 87-712 du 26 août 1987, un texte majeur en matière de location immobilière en France, vise à clarifier et à harmoniser les relations entre bailleurs et locataires. Son objectif principal est de renforcer la protection des locataires, tout en garantissant un cadre légal précis et équitable pour les deux parties.
Principes fondamentaux du décret 87-712
Le décret 87-712 repose sur plusieurs principes fondamentaux qui structurent les relations locatives en France. En voici quelques exemples :
Définitions clés
- Bail : Contrat écrit qui lie le bailleur et le locataire, précisant les conditions de la location du logement. Il est indispensable pour garantir la sécurité juridique des deux parties.
- Loyer : Somme d'argent que le locataire s'engage à payer au bailleur en contrepartie de la location du logement. Le loyer est généralement payable mensuellement et doit être conforme aux conditions prévues dans le bail.
- Dépôt de garantie : Somme versée par le locataire au bailleur pour garantir le paiement des loyers et la restitution du logement en bon état. Le montant du dépôt de garantie est réglementé par la loi et ne peut pas excéder deux mois de loyer hors charges pour un logement vide et un mois de loyer pour un logement meublé.
Obligations du bailleur
Le décret 87-712 impose au bailleur plusieurs obligations essentielles pour garantir les conditions de vie du locataire. Voici quelques-unes des plus importantes :
- Entretien du logement : Le bailleur est tenu de réaliser les réparations nécessaires pour garantir la sécurité et la salubrité du logement. Il doit notamment assurer la maintenance des installations sanitaires, électriques, de chauffage et des équipements de sécurité.
- Remise d'un état des lieux : Le bailleur est tenu de remettre au locataire un état des lieux précis et détaillé lors de l'entrée et de la sortie du logement. Cet état des lieux doit décrire l'état du logement et de ses équipements, afin de prévenir les litiges potentiels concernant les dégradations.
- Fourniture d'un logement décent : Le bailleur est tenu de fournir un logement conforme aux normes de sécurité et d'habitabilité. Le logement doit être habitable et répondre aux exigences minimales en termes de confort, d'hygiène et de sécurité.
Droits du locataire
Le décret 87-712 garantit aux locataires plusieurs droits importants pour protéger leurs intérêts et garantir un accès à un logement convenable.
- Droit de jouissance paisible : Le locataire a le droit de jouir paisiblement du logement sans que le bailleur puisse y accéder sans son autorisation. Le bailleur ne peut pas accéder au logement sans prévenir le locataire, sauf en cas d'urgence ou de nécessité absolue.
- Droit de sous-location : Le locataire peut, sous certaines conditions, sous-louer tout ou partie du logement. La sous-location doit être autorisée par le bailleur et respecte les conditions fixées par la loi.
- Droit à la réparation : Le locataire a le droit de demander au bailleur de réaliser les réparations nécessaires en cas de dégradation du logement. Il est important de signaler les dégradations au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, et de lui donner un délai raisonnable pour réaliser les réparations.
Impact du décret 87-712 sur la vie quotidienne des locataires
Le décret 87-712 a des conséquences concrètes pour les locataires en France, en réglementant des aspects importants de leur quotidien et en définissant leurs droits et obligations.
Le dépôt de garantie : un point crucial
Le dépôt de garantie est un point crucial pour les locataires. Le décret 87-712 encadre son montant et les conditions de sa restitution. Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum de deux mois après la restitution des clés, déduction faite des éventuels dommages constatés dans l'état des lieux de sortie. Il est important de négocier les conditions de restitution du dépôt de garantie dès la signature du bail.
Révision du loyer : comprendre les règles
Le décret 87-712 définit les conditions de révision du loyer, qui est généralement annuelle. La révision du loyer est calculée en fonction de l'indice des prix à la consommation (IPC). En 2023, la révision du loyer ne peut pas excéder 3,5 % pour les logements vides et 2,7 % pour les logements meublés. La révision du loyer est un sujet important à prendre en compte lors de la signature d'un bail, notamment pour les locataires qui s'engagent sur une longue durée.
Durée du bail : un engagement important
Le décret 87-712 définit les durées minimales et maximales des baux d'habitation. La durée minimale est de trois ans pour les locations vides et de un an pour les locations meublées. Le bail peut être renouvelé tacitement à l'issue de la durée initiale, sauf si l'une des parties donne congé au moins six mois avant la date d'échéance.
Obligations en cas de départ : respecter les conditions
Le locataire est tenu de respecter certaines obligations en cas de départ du logement. Il doit notamment restituer les clés au bailleur et respecter les conditions de fin de bail, comme la réalisation d'un état des lieux de sortie et le paiement éventuel des loyers et charges en retard. Il est important de s'informer des conditions de départ du logement dès la signature du bail et de les respecter scrupuleusement.
Evolutions et perspectives du décret 87-712
Le décret 87-712 a fait l'objet de plusieurs modifications depuis sa promulgation, notamment avec l'adoption de la loi ALUR en 2014. La loi ALUR a apporté des changements importants, notamment en matière de dépôt de garantie et de conditions de location. En 2014, l'article 23 de la loi ALUR a supprimé le dépôt de garantie pour les étudiants et les locataires des foyers.
L'essor des plateformes de location en ligne a également remis en question certains aspects du décret 87-712, et a nécessité l'adaptation de la législation. La loi ALUR a également introduit une disposition concernant les plateformes de location en ligne. La loi ALUR exige des plateformes de location en ligne qu'elles mettent en place des mesures pour lutter contre les discriminations et garantir l'égalité d'accès au logement pour tous.
La médiation est un outil important pour la résolution des conflits locatifs. Le décret 87-712 a contribué à la promotion de la médiation, qui permet de trouver des solutions amiables aux litiges entre bailleurs et locataires. La médiation est souvent un moyen efficace de résoudre les conflits, notamment les litiges concernant le dépôt de garantie, la révision du loyer ou l'état des lieux.
Conseils pratiques pour les locataires
Il est essentiel que les locataires soient informés de leurs droits et de leurs obligations en matière de location. Voici quelques conseils pratiques pour les locataires :
- Lisez attentivement le bail avant de le signer : Le bail est un document important qui définit les conditions de la location. Prenez le temps de le lire attentivement et de comprendre toutes les clauses.
- Faites un état des lieux précis et détaillé : L'état des lieux est un document crucial pour éviter les litiges en cas de départ. Assurez-vous qu'il soit réalisé avec précision et que toutes les dégradations ou anomalies soient mentionnées.
- Conservez tous les documents liés à votre location : Il est important de conserver tous les documents liés à votre location, comme le bail, les factures de loyer, les attestations de paiement, les courriers et les échanges avec le bailleur.
- Informez votre bailleur de tout problème ou dégradation : Signalez à votre bailleur tout problème ou dégradation dans le logement. Assurez-vous de le faire par écrit et de conserver une copie du document.
- N'hésitez pas à faire appel à un médiateur en cas de litige : La médiation est un moyen efficace de résoudre les conflits locatifs. Un médiateur indépendant peut vous aider à trouver une solution acceptable pour les deux parties.
Le décret 87-712 est un texte fondamental pour la protection des locataires. Il est essentiel que les locataires connaissent leurs droits et leurs obligations pour pouvoir exercer pleinement leurs droits.